Se scopri che un lavoro di ristrutturazione è stato fatto male, la prima cosa da fare è documentare il difetto e comunicarlo per iscritto all’impresa. Il codice civile prevede che le difformità e i vizi vadano denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta, e che l’azione contro l’impresa si prescriva in due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.). Per i difetti gravi di un edificio i termini sono diversi (art. 1669 c.c.). Muoversi in fretta e per iscritto è ciò che conserva i tuoi diritti.

1. Documenta subito

• Foto e video del difetto, con data, da più angolazioni, con un riferimento di misura se possibile (un metro, una livella).
• I documenti del cantiere: contratto, capitolato, progetto, eventuali verbali, messaggi con l’impresa.
• Quando l’hai scoperto: annota la data. I termini decorrono dal momento in cui scopri il difetto.

2. Comunica il difetto per iscritto

Scrivi all’impresa con un mezzo che lasci traccia (PEC o raccomandata). Descrivi il difetto in modo concreto: dove si trova, di che si tratta, quando lo hai notato. Una contestazione generica rischia di non essere sufficiente. La denuncia non è necessaria se l’impresa ha riconosciuto i difetti o li ha nascosti (art. 1667 c.c.).

I termini da conoscere (art. 1667 c.c.):

• la denuncia va fatta entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza;
• l’azione contro l’impresa si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera.

3. Cosa puoi chiedere

Il codice civile prevede che tu possa chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’impresa, oppure che il prezzo sia diminuito in proporzione, oltre al risarcimento del danno se c’è colpa dell’impresa. Se i difetti rendono l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione, puoi chiedere la risoluzione del contratto (art. 1668 c.c.).

4. Se il difetto è grave

Per edifici e altre opere destinate a durare a lungo, se entro dieci anni dal compimento l’opera rovina in tutto o in parte, oppure presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’impresa ne risponde, a condizione che la denuncia avvenga entro un anno dalla scoperta; il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia (art. 1669 c.c.). Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 7756 del 2017) hanno chiarito che questa norma si applica anche ai lavori di ristrutturazione.

5. Quando serve un perito

Se l’impresa contesta che si tratti di un difetto, serve un parere tecnico. Puoi incaricare un tuo tecnico di fiducia. In alternativa, la legge prevede strumenti per far accertare i fatti da un consulente nominato dal giudice prima di una causa: l’accertamento tecnico preventivo (art. 696 c.p.c.) e la consulenza tecnica preventiva finalizzata alla conciliazione (art. 696-bis c.p.c.). Su quale scegliere e come procedere, è necessario il parere di un avvocato.

6. Attenzione a quando accetti il lavoro

Se ricevi senza riserve la consegna dell’opera, questa si considera accettata anche se non l’hai verificata (art. 1665 c.c.). E la garanzia non è dovuta per i difetti che conoscevi o potevi riconoscere al momento dell’accettazione, a meno che l’impresa non te li abbia taciuti in malafede (art. 1667 c.c.). Per questo, prima di prendere le chiavi, conviene guardare la casa con calma, con il capitolato in mano, e mettere per iscritto ogni riserva.

Il problema vero: arrivarci dopo

Tutti questi strumenti funzionano quando il lavoro è già stato fatto, e spesso già pagato. Chi ci è passato lo sa: nei racconti di chi ha ristrutturato capita spesso di leggere di avvocati, perizie e diffide. Far rifare un lavoro già pagato diventa una trattativa, a volte una causa.

La prevenzione costa molto meno: scrivere prima cosa vuol dire fatto bene, e controllare ogni lavorazione prima di pagarla.

Come lo facciamo noi

Prima di cominciare mettiamo per iscritto, in un contratto, cosa vuol dire fatto bene per ogni lavorazione, con esempi e misure: lo firmi tu e lo firma anche l’impresa. Durante i lavori il tuo responsabile di cantiere controlla ogni lavorazione prima che venga pagata. Se non corrisponde, non si paga, e si rifà a spese di chi l’ha sbagliata. E se non siamo d’accordo su un difetto, decide un organismo di controllo convenzionato, in tempi rapidi e predefiniti scritti nel contratto; oppure un organismo accreditato scelto da te.

Domande frequenti

Entro quanto tempo devo contestare un lavoro fatto male?

Entro sessanta giorni dalla scoperta del difetto, e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.). Per i gravi difetti di un edificio, la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta (art. 1669 c.c.).

Posso non pagare il saldo se il lavoro è fatto male?

Il committente chiamato a pagare può sempre far valere la garanzia, purché abbia denunciato i difetti entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano passati due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.). Come comportarsi nel caso concreto va valutato con un legale.

Serve per forza un avvocato?

Per documentare e denunciare il difetto no. Per decidere se e come agire in giudizio, sì.

Avvertenza: questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale.

 

Fonti normative e di riferimento

• Art. 1665 c.c. (Verifica e accettazione dell’opera): Brocardi.it – Art. 1665 c.c.
• Art. 1667 c.c. (Difformità e vizi dell’opera): Brocardi.it – Art. 1667 c.c.
• Art. 1668 c.c. (Contenuto della garanzia per difetti dell’opera): Brocardi.it – Art. 1668 c.c.
• Art. 1669 c.c. (Rovina e difetti di cose immobili): Brocardi.it – Art. 1669 c.c.
• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 7756 del 27 marzo 2017 (applicazione dell’art. 1669 alle ristrutturazioni): Ediltecnico – Sentenza Cassazione
• Art. 696 c.p.c. (Accertamento Tecnico Preventivo): Brocardi.it – Art. 696 c.p.c.
• Art. 696-bis c.p.c. (Consulenza Tecnica Preventiva ai fini della conciliazione): Ingenio Web – Art. 696-bis c.p.c.